能看到多远的过去就能看到多远的未来，只有充分认知和了解过去，无论好坏，总结经验，发现规律，才能更清晰的把握未来的发展方向和目标。

今天我们就一起来回顾下我国购物中心的发展历程。

一、购物中心探索起步阶段（1990~2002）

业内通常说国内购物中心起步于20世纪80年代末，一方面由于政府在该时期开始计划引入和建设购物中心，另一方面因为当时很多引入餐饮休闲业态的百货商场也以购物中心自称。但其实第一个真正意义上的购物中心是1996年的广州天河城。它是国内首个真正实施统一管理、分散经营，专注为零售商提供经营空间，而自身并不介入零售经营的商业体。

一个不可忽视的事实是国内第一批购物中心的主力军主要都是来自中国香港、中国台湾、马来西亚和泰国的企业。这些购物中心（包括广州天河城在内）都遵从了严格的“只租不售”的原则，确保了购物中心有效管理和后续改造的实施。直至今日，这些购物中心都表现优异，成为其所在城市的标杆购物目标地。所以，这一阶段我们定义为国内购物中心发展的探索起步阶段。

二、购物中心发展的稳步成长阶段（2003-2012）

      2003年到2012年是国内购物中心的快速发展且稳步成长的阶段。继香港恒隆、新鸿基、长江实业、东方海外、嘉里集团和正大集团之后，中国香港的太古和新加坡的凯德也都陆续进入国内购物中心市场。更多的国资和民营企业如：华润置地、万达集团等也都先后加入开发国内购物中心的行列。还有一些在当地城市具有影响力的开发项目如：北京的世纪金源和东莞的华南Mall等，以及原本从事零售经营的百联、大商和王府井集团等，甚至更多中小规模的开发商都在各自的区域跑马圈地开发购物中心。

       从2003年到2012年这段期间，购物中心发展有序，新开购物中心项目适时地迎合了消费需求，促进了零售升级，并带动了城市的经济发展。这期间，购物中心普遍的投资回报除个别项目外，都比较理想，所以将这一时期定义为国内购物中心的稳步成长阶段。

 

三、购物中心发展从增量到过量的快速跃进阶段（2013-至今）

      2013年后，国内购物中心继续保持强势的发展态势。该时期涌现了一大批在全国以及区域内攻城掠地的购物中心连锁开发企业。恒隆集团凭借上海的两个标杆项目的优异表现，顺势扩张，先后进入国内的沈阳、济南和无锡等城市。而港资企业中，姗姗来迟的九龙仓于2014年在成都开出了IFS购物中心，为国内的省会城市和西南地区的综合体购物中心树立了全新标杆。

      从2013年到目前这个阶段，与之前稳步成长阶段形成鲜明对比的是开业达到盈亏平衡点的购物中心仅为少数，大多数购物中心都处于亏损状态。根据《21世纪经济报道（2019-11-12）》“百强房企所持64%商业项目亏损”，而对于过去十年全国商业营业用房开工建设的21.9亿平方米的面积，目前的实际开业率仅为43%左右，另外57%的项目因各种原因未能开业。这些都造成了极大的社会资源的浪费。所以我们将这一阶段定义为从增量到过量的“跃进”阶段。

       我们正处于购物中心和商业过量的现状中，未来必将是大鱼吃小鱼，优胜劣汰，行业洗牌的阶段。我们必须在这一大趋势中，保持“置信 · 逸都城”品牌持久、蓬勃的生命力。要达到这一目标，没有捷径，我们唯有从此时此刻开始，平心静气、苦练内功、脚踏实地、顺势而为、向死而生。